En el artículo de hoy vamos a hablar sobre un tema muy interesante y muy controvertido a la vez: las humedades en planta baja en una comunidad de vecinos.

Es muy frecuente de ver en edificios, viviendas sitas en la planta baja del edificio. Fue muy habitual construirlas en la época de los 50, 60 y 70. Los ascensores eran todo un lujo y pocas fincas podían permitírselos. Así que las viviendas más costosas solían ser las plantas bajas y los primeros. Conforme ibas ascendiendo en pisos, menos costosas eran las viviendas, algo gracioso mirado desde la actualidad, porque ahora es prácticamente, al contrario. Posteriormente hubo un boom de locales comerciales en las ciudades y se dejaron de construir viviendas en plantas bajas. Con el boom de la vivienda, en la primera década de siglo XXI, se revalorizó tanto los pisos (por encimo de las plantas bajas) que cambio la tendencia y se comercializaron de nuevo los llamados entresuelos.

¿Cuál es el mayor problema de este tipo de viviendas?

Normalmente el problema de las humedades en planta baja en una comunidad, se da con más frecuencia, en las fincas más antiguas o en las de nueva construcción, en las que el constructor se ha querido ahorra más de lo que tocaba. Como es natural, con el paso del tiempo se ha ido adoptando nuevas técnicas de construcción que han minimizado los problemas de humedad por capilaridad, en los cimientos de los edificios. El problema, por tanto, sigue estando en las construcciones más antiguas, en los que en muchas ocasiones pasa por debajo, además, aguas subterráneas. Se junta “el hambre (la antigüedad de las construcciones), con las ganas de comer (aguas subterráneas)” y tenemos servido un problema muy costoso de solucionar, como son las humedades en planta baja en las comunidades de vecinos.

¿Quién se tiene que hacer cargo de las reparaciones?

Esta pregunta es muy polémica en las Juntas de Propietarios porque cada propietario dará argumentos, según le convenga económicamente. Para solucionar este debate, podemos buscar lo que define el código Civil como elemento común. En su artículo 396, lo define como: 

“ Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, CIMENTACIONES y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; 

Son elementos comunes tambñien, los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. “

Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Una vez queda claro que la cimentación es un elemento común de la finca, ahora nos basaremos en lo que dice el artículo 10 de la LPH, para concluir que las reparaciones de elementos comunes son obligatorias y afectan a todos los propietarios de una comunidad de vecinos:

“1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: 

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación… “

Conclusión.

Por tanto, amparándonos en el art. 396 del C.C. y el artículo 10 de LPH, podemos afirmar que las humedades en planta baja en una comunidad, que surgen en las viviendas en las plantas bajas, son responsabilidad de toda la comunidad de propietarios.  

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